В начале месяца на сайте Министерства строительства появился список проектов, которые рекомендуется включить в Реестр типовой проектной застройки, разработанный Минрегионом в отношении детских садов и школ, сообщает газета «Кто строит в Петербурге». В список попали три детских сада на территории Ленобласти и один садик Петербурга. К сожалению, о каких именно садиках идет речь, не удалось узнать даже в областном и городском комитетах по строительству. Почти все позиции реестра подходят по лаконичную фразу «ДОУ на 155 или 220 мест». Стоит отметить, что в настоящий момент в реестр Минрегиона входят всего 23 объекта, среди которых только детские сады и школы, а география их довольно широка - от Уфы и до Якутска. Теперь, по инициативе Министерства строительства, в реестр могут включить еще 14 детских садов и 6 школ, о которых пока известны только их вместимость и принадлежность к тому или иному региону.

Потерявшие актуальность?

Вообще говоря, типовые проекты сегодня не самый популярный вариант. Но если от строительства одинаковых панельных домов застройщики стали уходить довольно давно, то детские сады и школы до сих пор в разных городах и районах строят одинаково. С поправкой на время, конечно - нынешние типовые проекты сильно отличаются от старых советских.

Такая нелюбовь застройщиков к типовому строительству объясняется не только нежеланием возводить бессчетное количество одинаковых зданий. Как отмечает Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб», после ухода от плановой экономики типовые проекты стали практически не востребованы. «Часто меняются нормы проектирования детских учреждений - как в сторону ужесточения, так и в обратную. Проект, прошедший вчера экспертизу, уже сегодня может не соответствовать действующим нормативам», - рассказывает г-н Гусев. Кроме того, реализуя типовой проект, инвестор привязывает себя к строго определенным материалам и технологиям, увеличивая тем самым свои риски, ограничивает себя в принятии планировочных решений в комплексной застройке. А тот факт, что типовой проект занимает больше территории участка, заставляет застройщиков отдалять его от жилой застройки.

Вместе с тем Алексей Гусев подчеркивает, что в реализации типового проекта есть и свои плюсы. Так, застройщику не нужно тратить деньги на проектирование нового здания и прохождение экспертизы. Однако в условиях рыночной экономики типовые детские сады и школы, как считает г-н Гусев, теряют всю

свою актуальность. «Застройщики приобретают земельные участки под бизнес-реализацию и заинтересованы в том, чтобы проект был рентабельным. Типовые проекты «съедают» площадь участка, которая может и должна приносить доход».

Средство борьбы с очередями

Понятно, что каждый застройщик стремится возвести на своем участке что-то такое, что станет своеобразной визитной карточкой. И в этом отношении типовой проект школы, больницы или детского сада - не лучший выбор. С другой стороны, если говорить только о детских садах, то нельзя не упомянуть, что очереди в них все еще остаются острой проблемой как в крупных регионах, так и в более мелких. С этой стороны типовые проекты остаются эффективным решением такой проблемы. Так, ГК «СУ-155» занимается строительством не только индивидуальных, но и типовых социальных объектов, однако проекты для них разрабатываются институтом, входящим в группу. Как отмечают представители компании, такой «серийный» подход позволяет эффективно сокращать очереди в детские сады в новых

микрорайонах, поскольку современные технологии вкупе с четким и уже много раз опробованным проектом позволяют сократить сроки строительства и проконтролировать качество выполнения работ на всех этапах.

«Типовые решения позволяют ГК «СУ-155» поставить на поток современные технологические и инженерные решения. В результате сокращаются сроки производства конструкционных элементов, ускоряется строительство, а налаженный производственный процесс позволяет контролировать качество работ и материалов на всех этапах - от производства до монтажа», - рассказывает генеральный директор ЗАО «СК РосСтрой», входящего в группу «СУ-155», Сергей Левчук.

Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», также считает, что сегодня, когда есть проблема очередей, споры о том, какие проекты лучше - типовые или нет - должны отойти на второй план. «Основное преимущество типовых проектов - это срок реализации, и он меньше, чем в случае с нетиповыми, - рассуждает г-н Бабаков. - Время экономится на проектировании. Если есть реализованный проект детского сада, рассчитанный на определенное количество мест, то при возникновении у застройщика потребности в таком же учреждении его нужно только доработать с учетом особенностей размещения на конкретной территории и пройти процедуру согласования. Что же касается соответствия всем необходимым санитарным и законодательным нормам комфорта и безопасности, то типовые проекты в полной мере им соответствуют».

Руководствуясь таким принципом, «Группа ЛСР» и решила устранять проблему с обеспечением новых кварталов детскими садами. Так, в жилом комплексе бизнес-класса «Европа Сити» будет построено ДЦУ на 110 мест, в ЖК «Калина Парк» - два садика на 180 и 220 мест. Они будут строиться по уже существующим у генеральных подрядчиков группы проектам, которые дорабатываются с учетом особенностей территорий.

Не стоит забывать и о том, что большое количество больниц и поликлиник, строящихся сегодня, также возводятся на основе типовых проектов, что также позволяет значительно снизить сроки и решить вопросы с медицинским обслуживанием. Кроме того, большой популярностью сегодня пользуются типовые проекты частных домов и коттеджей. Здесь рынок предлагает огромное количество готовых проектов, по которым можно собрать и кирпичные, и деревянные, и каркасные дома. Такие проекты обычно включают в себя даже схемы прокладки электрооборудования и инженерных сетей, поэтому неудивительно, что на территории одного дачного поселка можно насчитать пару десятков одинаковых домов. Здесь, как отмечают эксперты, возникает та же проблема, что и с типовыми садиками и школами: быстрота и универсальность с одной стороны и эдакое нагромождение объектов-клонов с другой.

Справедливости ради стоит подчеркнуть, что застройщики уже не один год пытаются привнести в Россию типовые проекты европейских детских учреждений, мотивируя это тем, что если уж надо строить одинаково, то надо делать это по-современному и качественно. Так, например, «Ленстройтрест» в своем жилом квартале Jaanila Country пытался реализовать голландские проекты детского сада и школы, которые, однако, никак не вписались в российские СНиПы и ГОСТы с их требованиями по инсоляции, безопасности территории и нормами по высоте заборов. Поэтому застройщики возводят детские объекты по индивидуальным проектам. По словам начальника отдела экспертизы Службы заказчика ООО «КВС» Анатолия Крымца, компания строит детские сады по индивидуальным проектам по нескольким причинам. «Раньше типовой проект разрабатывался проектными институтами по заданию государственных органов и обычно был «заточен» под определенного поставщика - производителя сборного железобетона. А это монополия, и значит - дорого. Кроме того, в строительстве периодически меняются нормы и правила, а это обязывает вносить изменения в проект. Зачастую легче разработать новый проект, чем заниматься корректировкой типового. Да и получить типовую проектную документацию в электронном виде практически невозможно. Разработчик проекта считает его своей интеллектуальной собственностью и отдавать документацию просто так не заинтересован. Как правило, ее можно раздобыть в формате картинки и не в полном объеме».

Застройщики единогласно заявляют: реализация нетиповых проектов позволяет раскрыть творческий потенциал проектировщиков, проявить индивидуальность, сделать интересной и привлекательной архитектурную среду района застройки.

Другой причиной, из-за которой застройщики предпочитают индивидуальные проекты типовым, являются сложности с посадкой зданий. Садик или школу необходимо возвести так, чтобы были соблюдены требования по инсоляции и коэффициентам естественной освещенности, а это, как отмечает г-н Крымец, с учетом того, что земельные участки не всегда соответствуют тем нормативам, которые были заложены при разработке ППТ и проекта межевания. «И опять про экономическую составляющую: если типовой проект при реализации дороже, никто из застройщиков не будет платить больше», - резюмирует Анатолий Крымец.

Тем не менее инвестор может приступить к реализации типового проекта, если он знает, что ожидаемый размер вложений в строительство соизмерим с компенсацией государством этих затрат - как, например, в Ленобласти, где действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги», детские сады строятся преимущественно по типовым проектам.

Процесс согласования индивидуальных проектов происходит по стандартной схеме в соответствии с градостроительным кодексом, и он схож по процедуре и срокам с согласованием типовых проектов. Основной момент - это прохождение государственной экспертизы проекта. В отличие от проектов жилых домов здесь требуется согласование проектных решений по благоустройству, оборудованию и интерьерам с администрацией района, Комитетом по образованию Санкт-Петербурга.

У застройщиков, работающих с типовыми проектами, на это свое мнение. Они считают, что конструктив здания в формировании вкуса детей играет не такую важную роль, как цветовые решения и дизайн фасадов и внутренних помещений. Возвращаясь к вопросу о будущем типовых проектов, поставленному в самом начале, можно однозначно ответить: будущее у них определенно есть, пока застройщики будут в них заинтересованы. А таких застройщиков, как показывает практика, сейчас довольно много. «Противники типовых решений часто смешивают конкретные устаревшие проекты - зачастую еще советской разработки - и типовое проектирование как подход. Между тем детский сад или школа, построенные по современному типовому проекту, в котором учтены требования отдельно взятого региона, на порядок совершеннее стандартного решения двадцатилетней давности. Не говоря уже о том, что современные типовые проекты постоянно модернизируются, - отмечает Сергей Левчук. - Мы уверены, что у типовых решений будущее не просто есть. Для быстрорастущих городов, где реализуются проекты комплексного освоения территорий и едва ли не ежегодно появляются новые кварталы на десятки тысяч жителей, типовые проекты объектов социальной инфраструктуры - жизненная необходимость».

Дата публикации: 15/07/2014 14:05

Дата последнего обновления: 15/07/2014 14:05