Уже совсем скоро столичные власти должны назвать победителей архитектурно-градостроительного конкурса на разработку концепций экспериментальных площадок реновации жилого фонда Москвы. Одним из фаворитов эксперты называют консорциум с участием крупнейшего российского застройщика ГК ПИК. О том, каким его проектировщики видят будущее города, портал Ради Дома PRO поговорил с вице-президентом компании Алексеем Алмазовым.

— Что такое «ПИК-Проект», какие задачи это подразделение решает в рамках группы ПИК?

— Сегодня «ПИК-Проект» — одна из крупнейших проектных организаций в России. Изначально в ГК ПИК было много проектных подразделений, которые действовали обособлено друг от друга. С приходом нового акционера ГК ПИК Сергея Гордеева в 2014 году было принято решение консолидировать их в одну компанию для повышения эффективности деятельности. Таким образом в первый год после объединения мы запроектировали 350 тыс. кв. метров. В этом году объем проектирования вырос до 4,5 млн м. В данный момент в «ПИК-Проекте» работает 870 сотрудников. Компания состоит из пяти подразделений по 100-120 человек каждое. Объем проектирования каждого из подразделений — порядка 700-800 тыс. кв. м жилья в год. Плюс пятое бюро, которое специализируется на объектах соцкультбыта — поликлиниках, школах, детских садах.

— Для чего компании нужно собственное проектное подразделение? 
— Для обеспечения качества проектных работ, себестоимости конечного продукта и качества работ на строительной площадке. В «ПИК-Проекте» нет ни одного проекта «в стол». Все, что мы проектируем, идет в реализацию. 

— Компания «ПИК-Проект» одной из первых начала применять BIM-технологии в проектировании. Каких результатов удалось достичь? Заметили ли вы увеличение затрат на проектирование? Времени, которое тратится на подготовку документации?

— Да, мы плотно занимаемся BIM-проектированием. Осознание того, что BIM — это идеология и ее надо развивать, пришло к нам где-то полтора года назад. BIM — это среда, в которой должна работать вся компания. BIM — это настройка технологического процесса, в первую очередь. Мы начали описывать весь бизнес-процесс проектирования, технологический процесс, технологические карты, регламенты. Появилась задача сделать некую IT-фабрику по производству проектной документации, чтобы все проекты выпускались с одинаковым качеством по определенным стандартам, с понятной себестоимостью, в понятные сроки. 

Сейчас «ПИК-Проект» находится в стадии перехода на BIM. Это небыстрый процесс: организация очень большая, тяжело настроить, причем, прежде всего, самих людей, перестроить процесс их мышления и работы. Мы уже прошли большой путь, но полностью BIM пока не внедрили. Эффекта от внедрения еще нет. Скорее, пока он даже отрицательный с точки зрения проектирования. А вот с точки зрения организации деятельности — положительный. У нас стали более прозрачными и производственные, и бизнес-процессы:  мы понимаем, кто, что, в какой момент делает. Стала прозрачней технологическая последовательность: мы знаем, что, какими средствами мы делаем, сколько времени и средств затрачивает один проектировщик на одну задачу, другой — на другую. 

Положительный эффект от проектирования мы ожидаем получить уже в следующем году — он будет заключаться в том, что мы на ранней стадии будем точно знать себестоимость, контролировать весь процесс. Строители будут понимать, куда и что им привозить, логистические риски тоже снимутся, и можно будет четко планировать стройку. 

— Соотношение панель/монолит у вас какое сейчас? Помнится, вы планировали к 2017 году достичь показателя 50 на 50...

— Так и есть. Нет какой-то цели строить только из монолита. Вопрос не в технологии, а в том, чтобы дом стал индустриальным. Будет это монолит, сборно-монолитный каркас, панельный — главное, чтобы он был индустриальным. Чем больше индустриализации, тем больше качества, тем меньше ручного труда на площадке, дом возводится быстрее, клиент быстрее въезжает в свой дом. 

— Панель не изжила себя, по вашему мнению?

— Она не может себя изжить, потому что эта технология лучше, чем монолитное домостроение. Одно дело, когда вы делаете эксклюзивный дом бизнес-класса в центре Москвы — там у вас есть два года на раскачивание, год поработать с архитектором над фасадами и планировками, разработать sustainable концепцию, и потом спокойно по высоким ценам строить, и в итоге окупить все и получить хорошую маржу. Но мы строим дома экономического класса, нам нужно быстро и качественно построить и продать, и качественно эксплуатировать, чтобы клиент был доволен. А этого можно достичь только тогда, когда максимальные объемы будут производиться индустриальными методами. Вся Европа и весь мир идут в индустриализацию, в том числе панельное домостроение. Если панель делать качественно, если правильно проектировать, проводить качественный текущий ремонт, который положен раз в пять лет, а через 25 лет — капитальный ремонт, тогда все будет хорошо.

— Перейдем к реновации. Вам уже эксперты прогнозируют победу в этом конкурсе. А чем вы лучше ваших конкурентов?

— Мы отдаем себе отчет в том, что этот проект — шанс показать всё, чему мы научились за последние три года комплексного освоения территорий. Мы сейчас можем увидеть такие нюансы, которые многие компании, строящие точечно, просто не заметят. Мне бы очень хотелось, чтобы мы выиграли, потому что концепцию мы сделали классную. Команда подобралась суперпрофессиональная. Мы провели полномасштабное исследование, чтобы понять, что это за район, какова транспортная ситуация, какие у нас есть энергоресурсы, инфраструктура, ЖКХ. Это характерно не только для Кузьминок, это вообще специфика спального района — туда люди приезжают только поспать, большинству из них все равно, Кузьминки это или что-то другое: они выходят из дома, садятся в метро, и дальше они видят центр или другой район. Кузьминки — стандартный, классический спальный район, к тому же транзитный. Это такой вокзал постоянно приезжающих и уезжающих людей. Рассмотрев обе территории (внутри ТТК и территорию Юго-Востока), мы увидели, что третье кольцо — это миллион человек, внутри Юго-Востока живет не менее 1,2 млн, и все они не имеют своего центра притяжения, куда бы они могли приезжать, где они могли бы жить, гулять, работать и т.д. Мы решили сделать спальный район более центральным, чтобы люди туда приезжали и не хотели уезжать, чтобы им было интересно, безопасно, светло и т.д. Расположение района и окружающие городские парки могут превратить Кузьминки в новый центр Юго-Востока Москвы. Мы задумались о том, что такое «столичные функции», которые должны быть в городском центре. Проанализировав и описав их, начали работать по каждой из функций.  

— С чего вы начали?

— Мы сразу посмотрели на транспортную ситуацию: нужно переселить безумное количество людей, а добавится еще много новых. Сделали анализ дорожной сети, всех потоков, общественного транспорта, и поняли, что развивать транспортную сеть для личного автотранспорта бесполезно. Потому что чем больше вы ее развиваете, тем больше становится личного транспорта. То есть вы не сможете ограничить его рост, вы должны регулировать этот вопрос какими-то другими методами. Самый популярный из них — развитие общественного транспорта: чем его больше, тем меньше желания у человека иметь личное авто. Все исследования, которые провели наши коллеги по консорциуму на российском, американском и европейском рынках, показывают, что спрос на покупку личного автомобиля падает. Программа реновации рассчитана на 15-20 лет. Тогда транспорт будет другим, и однозначно личного автотранспорта станет меньше — весь мир так развивается. И мы решили сделать так: раз город хочет иметь столько же парковочных машиномест, сколько он имел до этого, мы дадим их ровно столько, сколько есть сейчас. Это позволило реализовать в нашем проекте принцип «дворы без машин», у нас шикарный бульвар с ограниченным движением, зонами отдыха, живыми улицами, фасадами.

Я бы сказал, что наша концепция не об архитектуре, а о переустройстве жизни. И, к сожалению, многие этого не поняли. У архитектора есть определенное эго, он хочет реализовать свою философию именно в фасадах и т.д. А мы как раз больше практики, нам интересно реализовать эту территорию именно для людей, чтобы им стало комфортнее жить. Поэтому, чтобы Москва стала лучше, мы предложили городу несколько идей независимо от того, будут они реализованы в Кузьминках или где-то еще.

И наконец, это первый проект, где мы работали под слоганом «ПИК» против типовой». И в этом есть парадокс: типовой может быть разнообразным, мы «за» разнообразие, но «против» типовой. За разнообразие типовых проектов.

— Итоги года... Кроме реновации, что еще важного произошло в 2017 году для вашей компании и для рынка?

— Год был очень тяжелый. В конце 2016 года мы приобрели одного из крупнейших застройщиков Москвы. И в течение 2017 года очень много людей было задействовано в том, чтобы это слияние произошло наиболее оптимально. Одних только проектировщиков после консолидации «Мортона» у нас стало 1 300 человек. Мы всех протестировали и оставили 850 лучших, причем никаких преференций «своим» не было. 

Дата публикации: 12/01/2018 11:16

Дата последнего обновления: 12/01/2018 15:20